近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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