近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投资(zī)者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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