文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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